سرقفلی ملک

سرقفلی ملک

سرقفلی کاملاً یک تأسیس حقوقی ایرانی است بـرخلاف حـق کـسب و پـیشه و تجارت که یک تأسیـس خـارجی اسـت و از تاریخ تصویب قانون روابط مؤجر و مستأجر جدید در سال 1376 در کلیه مکانـهای تجـاری در ایران که برای بار اول به اجاره واگـذار میشود قابـل اعمال است.
سرقفلی در حقیـقت وجه و پـولی است که مستأجر برای مالکیت منافع یک مکان تجاری به مؤجر و مالک پرداخت میکند ولی همچنان مالکیت عین و ملک مکان تجاری متعلق به مؤجر و مالک باقی میماند و برای استفاده مستأجر از عین و ملک مکان تجاری قرارداد اجاره با مؤجر و مالک منعقد میشود و اجاره بها توسط مستأجر به مؤجر و مالک پرداخت میشود.
در واقع حق سرقفلی که قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 از آن به حق کسب یا پیشه یا تجارت تعبیر کرده است :
حقی است که به موجب آن مستأجر متصرف در اجاره کردن محل کسب خود بر دیگران مقدم شناخته می شود و در عرف بازار زمانی که عنوان می شود سرقفلی مغازه اش را فروخت یعنی آن را تخلیه کرد و به دیگران واگذار کرد و این مفهوم هیچ گاه به معنی انتقال سرمایه تاجر و نام تجاری او نیست.
آنچه واضح است قانون روابط اجاره دهنده و مستأجر مصوب 1356 در مقام یکی قراردادن حق سرقفلی با حق کسب و پیشه نبوده است، بعلاوه در ماده 6 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1376 آمده است:
هرگاه مالک، ملک تجاری اش را به اجاره واگذار کند ، می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از اجاره دهنده و یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد، مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر نمی تواند حق مطالبة سرقفلی از مالک را داشته باشد.
در صورتی که اجاره دهنده به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل کند، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را خواهد داشت.
در تشخیص اینکه ملک تجاری است یا غیرتجاری سه ملاک وجود دارد : 1- تراضی طرفین عقد 2- اعلام مراجع ذیصلاح قانونی مانند شهرداری 3- عرف

چگونگی تعیین میزان سرقفلی

حق سرقفلی بستگی به میزان مال پرداختی و ناظر به محل مورد اجاره دارد و مورد استفاده از آن در تعیین میزان سرقفلی طرفین نقش اصلی را دارد. دادگاه با جلب نظر کارشناس رسمی نسبت به تعیین حق سرقفلی اقدام می نماید. البته طرفین نیز میتوانند با یکدیگر تراضی داشته باشند.
درخصوص محاسبه میزان سرقفلی در صورتی که مال به عنوان سرقفلی داده شده باشد معادل عادله آنرا مسترد خواهد نمود
مقدار سرقفلی= (پرداخت زمان در مرکزی بانک قیمت شاخص)/(انعقاد زمان در مرکزی بانک قیمت شاخص) x مبلغ

تفاوت حق کسب و پیشه و تجارت با حق سرقفلی

1- حق سرقفلی به موجب ماده 6 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376 و منابع معتبر فقهی عبارت از مال یا مبلغی است که مستأجر در بدو انعقاد قرارداد اجاره به اجاره دهنده می¬دهد و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادله آن را در زمان تخلیه پیدا می کند.
ولی حق کسب و پیشه و تجارت در حقیقت عبارت از آن کسب شهرت و رونقی است که در ملک به واسطه اقدام مستأجر به وجود آمده است، چه مالی یا وجهی مستأجر به مؤجر بدهد یا ندهد.
2- حق کسب و پیشه و تجارت تدریجی حاصل می شود و ممکن است اصلاً نیز چنین حقی ایجاد نشود ، به عبارت دیگر محتمل الحصول است و بستگی به عمل مستأجر دارد در حالی که حق سرقفلی قطعی الحصول است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از جانب مستأجر به مؤجر ایجاد می شود.
3- میزان و مقدار حق سرقفلی کاملا مشخص است ولی میزان و مقدار حق کسب و پیشه و تجارت قابل محاسبه نیست، امکان دارد در پایان عقد اجاره به واسطه تخلفی از طرف مستأجر کلاً ساقط شود یا اصلاً چنین حقی ایجاد نشود.
4- حق سرقفلی قابل اسقاط است زیرا با پرداخت مبلغی از طرف مستأجر محقق می شود ولی حق کسب و پیشه جزء موارد مالم یجب است هرچند برخی بر این عقیده هستند که با انعقاد عقد سبب ایجاد شده است و شرط محقق شدن آن، حسن شهرت است.

در صورتیکه نیاز به مشاوره دارید میتوانید به صورت رایگان مورد حقوقی خود را از طریق تلفن با همکاران ما مطرح کنید و یا در صورت تمایل به مشاوره حضوری با مراجعه به سایت در قسمت قرار مشاوره ، زمان مشاوره خود را ثبت کنید تا همکاران ما در اسرع وقت با شما تماس بگیرند و قرار مشاوره شما را قطعی کنند.

 


ره جویان عدالت

این مجموعه از سال 1370 تحت عنوان گروه وکلای دادگستری ره جویان عدالت فعالیت خود را آغاز نمود. اکنون این گروه از همکاری تعداد زیادی وکلای پایه یک دادگستری با تجربه در زمینه های مختلف بهره مند می باشد. از امتیازات ویژه این گروه تفکیک امور حقوقی در دپارتمانهای مجزا و تکیه بر کار گروهی و تخصصی می باشد.

قرار مشاوره